2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点， 二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。融360最新发布的房贷利率报告显示：
2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。
从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。
而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25bp，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。据悉，除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。
据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。
“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。
而作为一线城市之一的广州，各大银行目前利率还是紧跟央行的步伐。据机构统计，包括主流银行在内的12家银行，广州首套房贷利率不加点，执行4.3%的利率。
其次，二套房贷利率以4.9%为主，平安、汇丰、广州银行等部分银行利率则有加点，超过5%。最后，放款提速，时间稍长的汇丰、平安等一个月走完流程，有证到岗的马上放款，更有邮政银行、农业银行2-3天就可放款。
此外，为了提振市场信心，政策方面近日来也是利好频频：房地产“金融16条”正式落地、银行放款速度加快、碧桂园，万科，龙湖等多家民营房企获大额授信···市场整体向好，恰好年底正值开发商让利冲刺业绩的关键期。据不完全统计，广州12月有推新/营销动作的楼盘有24个。天河的两个新盘珠江天郦、越秀·天河·和樾府都将于12月份正式开盘。目前也都有“动作”了。珠江天郦已经开始冻资选房，展厅设在瑰丽酒店，看房需验资300万，首推产品为建面约125/140/180平四房，吹风价10-12万/平。
越秀·天河·和樾府上周也在ICC环贸天地开放了展厅，并同步开放了140平户型样板房，产品为建面约105平三房、125/140平四房，据说首批产品单价8字头开盘，相比此前吹风价惊喜不少。
荔湾12月也迎来三个全新项目面世，东风西路教育红盘力迅·荔筑将开放营销中心，首推建面约68-101㎡二至三房，项目为5号线和13号线(在建)西场站双地铁上盖，与广雅小学一墙之隔，近广雅中学，周边配套成熟。
位于西塱板块的保利和悦滨江以及茶滘旧改大盘力诚·榕诚湾，都将于12月份开盘。保利和悦滨江主打刚需产品，户型涵盖建面约73/83平三房、105平四房。项目距离地铁1号线西塱约1.2公里，一共规划了8栋住宅，以及北向临街商业，还自带一所幼儿园。
力诚·榕诚湾项目产品类型更为丰富，包括建面约85-97平三房，140平3+1房与168平四房，特别是大平层产品，是该板块内少有的改善型产品。而整个茶滘旧改未来也将打造为集中央商务组团、办公地标、水岸风情商业街、大榕公园等为一体的滨江生活大城。
另外，白鹅潭标杆大盘新世界·凯粤湾，12月也将加推80-143㎡二至五房单位，均价约52500元/㎡。项目外赏9.6km一线珠江美景，内享6万㎡中心园林，5&6&11号三地铁交汇，家门口有华师、培正、真光、四中全名校，配套完善。
白云12月楼市更加热闹，共计6盘有新动作，三个全新项目将开门迎客。中海设计之都项目麓府将于12月开放营销中心，户型分别有124平三房、143/170平四房，户户朝南，中高层可直面白云山。
同样可“观山”的越秀公交·天悦云山府，也将于12月开放营销中心，该盘是一个公交TOD项目，大型公交停车场上盖，社区整体抬高了18米，把住宅、园林、幼儿园、商业都在公交站场之上，首推户型为建面约90平三房、125平四房、160平五房。
值得一提的是，项目所在的泛白云新城板块，已经许久不见小三房产品，在售产品均在百平以上。嘉禾望岗板块的新世界云耀，12月有新货加推，产品囊括建面约100-170㎡四至六房，均价约65000元/㎡。该项目毗邻三地铁交汇的嘉禾望岗站，周边有11所华附、培英等省级学府，还有云门NewPark商场、云悦云里沉浸式广场、新世界芊丽酒店等50万方综合体多元配套，居氛围比较成熟。
位于同和板块的天岚（金湖花园五期），将加推建面约97-143㎡三至五房，均价约58000元/㎡。项目位于白云山东畔、凤凰山下，环13.3万㎡天然金湖而建，依山傍湖，容积率仅0.64，是广州主城区内难得的低密社区。
另外，珠江实业白云两个新项目，12月均有重要节点。同嘉路项目珠江嘉悦湾，预计将在12月份开放营销中心，项目距离地铁8号线同德站和鹅掌坦站均约600米，周边配套成熟，首推建面约89平的3+1房及107平的4+1房。
钟落潭项目珠实云悦花语，将在12月内正式开盘，首推建面约70-113平三至五房，户型实用率颇高。据悉，项目首开之际不仅价格有惊喜，首付还可做分期，首期约10万即可买主城地铁三房。号称科学城“卷王”的保利·锦上将于12月开盘，项目位于开源大道，社区旁即是九年一贯制公立广大附中高新实验学校。首推建面约75/88平三房，105/135平四房。目前，整个科学城板块80平以下的小三房，已经基本断货，保利·锦上的入市无疑将拥有最亲民的上车门槛。
萝峰旧改项目星河湾萝峰也将于12月开盘，首推改善型产品，户型为建面约130/147平三房，238/265平五房，户户朝南，层高达3.3-3.5米。项目位于香雪片区，三山环绕，整体建筑规模达236万㎡，囊括住宅、商业、办公、教育、文化、公园等全业态。
富力南驰·富颐华庭12月也将上新，加推R7栋，产品为建面约105-137㎡三至四房，均价约5-5.3万/㎡。
项目将打造总建面约230万㎡的城央大城，自建约50万方商业配套以及8所品质学校，其中小区内九年制的广大附中黄埔实验学校（西校区）已于今年9月正式落成开学，本次加推的新品与该学校仅一街之隔。
增城方面，新世界双盘12月份均有新货加推。永宁板块的新世界星辉，加推建面约76-136㎡三至四房，均价约19000元/㎡。星辉与黄埔仅一路之隔，临近新白广城际永宁南站（在建），可实现1站到新塘TOD，2站到黄埔，3站到天河，内部配套约3.5万方沉浸式高端街区、主题园林、学校等，配套齐全。
新塘板块的新世界广汇尊府则加推建面约92-130㎡叠墅单位，均价约36000元/㎡。该项目地处广州东部CBD及新塘TOD之上，融合广州东部中心商务地标广汇新世界金融中心、新世界广汇天地以及瑰丽旗下潮牌酒店同派酒店为一体，商务及生活氛围浓厚。
此外，增城12月还有两个新盘有营销节点。朱村板块的新项目富丰华庭将开放营销中心，该盘是新加坡企业丰树集团在广州的首个作品，位于地铁21号线快站凤岗站A出口旁，目前暂未流出主推产品。侨建御溪谷的新组团御溪·臻山墅12月将开放样板房，项目倚山而建，容积率低至1.1，为约50万平纯墅区，首推产品包括建面约175-224平叠墅，220-265平合院。
明珠湾板块的新项目中铁·阅江来将于12月开盘，首推建面约89平三房，103/123平四房，价格上也有惊喜，单价1字头起，即可入主明珠湾江景房。项目北靠约9.46万㎡大山乸森林公园，南望蕉门河约600米宽江景，十分宜居。由三大国企联合打造的岭南珠实开建·公园海，预计也将在12月开盘，项目位于南沙区环市大道南，首推建面约79平三房两厅两卫、89/114平四房，该盘所在地块被限房价均价不得高于3.6万元/㎡，且要求50%房源优先出售给无房家庭或个人。
汉溪长隆板块的地铁盘——耀胜新世界广场，12月也会加推，户型涵盖建面约88-140㎡平层以及叠墅单位，具体价格待定。据了解，耀胜新世界广场位于番禺长隆-万博商圈，临近地铁3/7号线交汇汉溪长隆站，是由新世界中国和广州地铁联合开发，打造的集住宅、K11旗下DISCOVERY PARK商业、LEED金级标准甲级写字楼于一体的都市综合体，也是目前广州关注度较高的热盘。
洛溪岛豪宅项目南天名苑也加推了全新楼栋R9，该项目位于洛溪岛西侧，三面环江，此次加推的产品为建面约140-270平大平层，价格约7-9.5万/平。据销售称，此次加推也没有进行过多宣传，只面向了特定客户群体，估计也不愁卖。
位于太平镇的雅居乐悦溪雅苑，将加推建面约77-97平三至四房产品，项目由5栋高层洋房组成，2.5公里范围内有地铁14号线新和站，省一级学府太平镇中心小学，4618亩的北回归线森林公园等配套。
以上便是12月楼市的大致情况，如今广州疫情形势依旧十分严峻，能有24个项目推新已然十分难得，大家如果外出看房一定要做好防护，最后也希望广州疫情早日结束，恢复如常！来源：21世纪财经报道、中指研究院、乐居广州、广州楼市情报
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